Агенство острых новостей НОЖ Ведущее информационное агенство, мы публикуем самые важные и актуальные новости общественной, политической и экономической жизни Украины и мира
Связанные статьи
Новостройки
Сегодня в Киеве можно купить квартиру в 158 новостройках, это почти на треть больше по сравнению с январем прошлого года. Не все они именно «ново»стройки — некоторые попадают в подобную статистику уже далеко не первый год, но все еще либо не введены в эксплуатацию, либо не переданы городу или жильцам, либо заморожены.
Гройсман за год заработал 4 млн грн от сдачи недвижимости в аренду
Средняя цена на январь 2017 года по Киеву составляет около 22 500 грн/м2, в пригородах — до 14 000. Чем дальше от столицы — тем меньше цена, соответственно, в самом дальнем случае (Обухов, Василькив) — 10 500 грн/м2 в среднем. И, конечно, всегда можно договориться о дисконте.
“Если вы придете в компанию и попросите уступить – они вам уступят, только попросят об этом никому не говорить”, — заверяет Виктор Несин, президент Союза специалистов по недвижимому имуществу.
И действительно, менеджеры многих объектов в личном общении обещают “договориться на выгодных условиях”, но только не больше 15% и только при оплате в 100%. А кредитовать новостройки (особенно — недостроенные новостройки) украинские банки не спешат.
Вторичка
Что касается выставленных на продажу квартир, которые уже сменили своих первых хозяев, то их общее количество тоже растет по сравнению с прошлым годом в целом за осеннее-зимний период. Но сезонный пик количества предложений на вторичном рынке этой зимой пройден, и количество предложений будет понемногу сокращаться в ожидании своего часа.
Рада открыла информацию о собственниках недвижимости
Средняя цена на вторичном рынке также падает, но не настолько, чтоб скоро достигнуть отметки хотя бы в 30 000 грн. Сейчас в “дорогом” сегменте средний показатель достигает 2436 долл./м2, а в “дешевом” — 730 долларов. Но тут, в отличие от новостроек, гораздо проще оформить кредит или ипотеку — украинские банки начинают понемногу открывать двери и этих возможностей.
Кредиты и рассрочка
Украинцы тратят 2% от своего дохода на приобретение жилья, — говорит Елена Шуляк, глава Совета Ukrainian Building Community: “99% всех покупок нового жилья – собственные средства населения. Дешевые финансовые ресурсы и адекватные процентные ставки для населения — недоступны”.
И действительно, ипотечное кредитование возвращается в Украину неуверенно и держит годовую ставку в рамках 22-24% за редким исключением в 10% (к примеру, ПАТ АКБ “Аркада”, при условии кредитования собственных строительных объектов). Но очень редко банки решаются кредитовать не сданные в эксплуатацию объекты, только в случае партнерских отношений с компанией. Первый взнос при этом составит не менее, чем 50%.
Некоторые застройщики предлагают рассрочку, но особого облегчения это не приносит: срок — до конца строительства, а это уже и не рассрочка совсем.
“Рассрочка не подразумевает процентов и должна быть не на 2-3 года, а на 10-15 лет, а ипотеки в Украине в правильном смысле не существует. Такую ипотеку стоит брать только в том случае, если у вас есть 90% от всей стоимости, иначе ее просто не выплатить. В европейских странах крайне невыгодной ипотекой считается уже ставка в 5 %”, — говорит Виктор Несин.
Госпрограммы
Следует также вспомнить о государственных программах приобретения жилья для молодой семьи, многие помнят программы “30 на 70” или хотели оформить кредит под 3-6 % с первым взносом в 6%.
“Такие программы постоянно возобновляется. Открыли на год, понабирали кредитов, а государство до сих пор платит за квартиры молодых семей без особого желания это делать. Новых программ подобных в ближайшее время не будет и старые доводить до конца не торопятся”, — рассказывает Сергей Костецкий, аналитик консалтинговой компании SV Development.
Нардеп: госпрограмма льготной ипотеки не работает и не будет работать
Хотя одна программа действует точно. Это долгосрочный льготный кредит на строительство жилья за счет собственных средств Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству, который предоставляет кредит под 14,1% годовых. Но (и тут весь подвох) цена квадратного метра при этом «определяется согласно экспертной оценке». А в случае превышения нормативной площади заемщик оплачивает стоимость сверхнорменной площади жилья за счет собственных средств. Нормой при этом считается 21 м2 на одного члена семьи и плюс 20 м2 на семью, но оценочная стоимость метра редко превышает 60% от ее реальной рыночной стоимости.
Нюансы и прогнозы
Самые удачливые могут найти жилье дешевле 1000 долларов за метр на вторичном рынке даже в центре Киева. «Сейчас на рынок выходит все больше залоговых квартир, владельцы которых не смогли оплатить кредит”, — поясняет дешевизну Виктор Несин. Впрочем, для одних это удача, а для других настоящая беда.
Немного оптимизма добавляет член совета НБУ Василий Фурман. Он уверяет, что процентные ставки по кредитам будут снижаться: «К концу года стоимость гривневых кредитов ненамного, но упадет, по нашим прогнозам — на 4-5%. Но даже если вы выберете банк с кредитной ставкой, которая вам не подойдет — всегда есть возможность перекредитоваться».
«Ставки действительно могут упасть, — соглашается президент Украинского общества финансовых аналитиков Юрий Прозоров. Но не ожидает радикального их снижения до европейских 2% годовых — ситуация в экономике страны не та.
Юрий Прозоров
Роман Шпек: «Велика частка держави в банківській сфері стає загрозою для економіки»
Экономическая и политическая ситуация в стране берет цены на недвижимость в заложники. С одной стороны, себестоимость первичного жилья растет, и на это влияют как нестабильность национальной валюты, так и изменения в налоговом законодательстве, повышение коммунальных тарифов, минимальной зарплаты и множество других факторов. С другой стороны — застройщики не могут продавать жилье дороже, т.к. рискуют в таком случае ничего не продать вовсе. Поэтому активность покупателей снижается, а количество предложений остается небольшим.
За 2016 год снижение объемов ввода в эксплуатацию новых квартир только в Киевской области составило 7% при рентабельности застройщиков не более 20%.
«Рынок падающий, нравится это кому-то или нет. Но у тех застройщиков, которые не пересмотрели свои цены по отношению к курсу доллара (в сторону повышения, — ред.), активность инвестиций немного больше”, — говорит Виктор Несин. Другие же будут предлагать акции или всячески затягивать окончание строительства, чтобы не замораживать стройку вовсе. Большинство опрошенных нами экспертов по вопросам недвижимости сходятся в том, что ипотека в Украине пока что слишком дорогое удовольствие, а рассрочка на деле имеет целый ряд ограничений. Поэтому покупать недвижимость имеет смысл за свои, а не за кредитные, и только в случае необходимости. Если же денег на покупку еще нет, а ситуация с жильем не критическая, лучше дождаться снижения ставок по кредитам и лучших условий от застройщиков.
