Агенство острых новостей НОЖ Ведущее информационное агенство, мы публикуем самые важные и актуальные новости общественной, политической и экономической жизни Украины и мира
Связанные статьи
Друга сесія Business & Legal Real Estate Forum відбулася у вигляді EXPERTTalk з питань містобудування та планування територій, модератором якої виступив Мирослав Гнидка, директор юридичного департаменту, керівник проєктів ГК MERX
Віктор Скок, партнер AO LES розповів про встановлення обмежень щодо проєктування та будівництва під приводом нібито збереження та охорони історико-культурної спадщини міста Києва.
Він зазначив, що:
існує обов’язок погодження з органами охорони культурної спадщини та отримання дозволу на проведення земляних робіт у зв’язку з розташуванням земельної ділянки в межах історичного ареалу при цьому відсутні затверджені в законному порядку меж і режимів їх використання.
Те ж стосується погодження документації та отримання дозволів у зв’язку із розташуванням земельної ділянки в межах зон охорони пам’яток.
Віктор Скок наголосив, що розпорядження КМДА, на підставі яких здійснюється відповідне погодження не є містобудівною документацією і, відповідно, не можуть визначати певні обмеження для замовника будівництва.
На його думку для того, щоб працювати в правовому полі потрібно вносити відповідні зміни до генерального плану міста та виносити їх на затвердження Київської міськради, як це передбачено законом. Наразі єдиним виходом із ситуації з протиправними обмеженнями він вважає подання забудовником позову про скасування таких обмежень у судовому порядку та послався на позитивний досвід такого скасування.
Про виклики для забудовників через призму судової практики говорив Дмитро Ніколов, адвокат практики нерухомості та будівництва ADER HABER. Він зазначив, що вільної землі стає все менше, відтак попит на неї зростає і Генплан за цим попитом не встигає.
Це змушує забудовників створювати практику обходу більшості проблем, а міська влада всіляко намагається припинити незаконну, на їх погляд, діяльність забудовників.
Однією з проблем, яку виділив Дмитро Ніколов є визначення цільового та функціонального призначення земельної ділянки, які часто суперечать одна одній. Виходом з цієї ситуації забудовники вважають побудову багатофункціональних комплексів, що вже знайшло позитивне відображення в судовій практиці. У зв’язку з цим спікер висловив сумнів у доцільності існуванні інституту цільового призначення земельної ділянки в межах населеного пункту. На його думку достатньо було б обмежитися функціональним призначенням земельної ділянки із зазначенням цього у генеральному плані.
Про реалії роботи забудовника розповів Віталій Салій, керівник юридичного департаменту ТОВ «БК «Інтергал-Буд». Він наголосив, що в нинішніх умовах існує такий метод погодження чи непогодження документації та отримання дозволу на будівництво як мовчазна згода. У випадку, коли до уповноваженого органу подається пакет документів і впродовж місяця він не надає ні відмови, ні погодження, це вважається “мовчазною згодою”.
Віталій Салій зазначив, що існує як позитивна так і негативна судова практика Верховного Суду з питання мовчазної згоди на будівництво в межах історичного ареалу міста Києва. Принагідно він підкреслив що закон передбачив можливість вносити зміни до містобудівних умов та обмежень є, а от порядку такого внесення – немає.
«Через те, що міська влада не виконує покладених на неї повноважень, зокрема і з розробки порядку внесення змін до містобудівних умов та обмежень, компанії-забудовники змушені звертатися до суду», – наголосив Віталій Салій.
На трьох ключових моментах:
алгоритмі судового захисту у разі необхідності поновлення запису про видалену чи незаконно поділену орендовану земельну ділянку; технічному функціоналі ДЗК при необхідності відновлення запису про архівну земельну ділянку та специфіці взаємовідносин ОТГ та РДА при зміні меж населеного пункту
зосередив увагу учасників форуму Юрій Горда, радник АФ «Грамацький і Партнери».
Він наголосив, що типовими є ситуації коли інвестор набуває довгострокову оренду земельної ділянки, добросовісно сплачує орендні платежі, проте через якісь причини не веде активного будівництва. І в один прекрасний момент він не може знайти відомостей про свою земельну ділянку ні в ДЗК, ні у Реєстрі речових прав. Спікер описав наслідки для легітимного орендаря від такої ситуації та вказав на законні можливості формування нової земельної ділянки на місці старої. Юрій Горда дав рекомендації стосовно судового захисту прав легітимного орендаря та вказав на позицію судів у таких справах.
Про особливості девелоперського бізнесу та причини пильної уваги до нього з боку правоохоронних органів розповів Олексій Кулагін, засновник девелоперської компанії ТОВ «ОМОКС». Він наголосив, що будівельники є такими ж виробниками товарів, як і інші, проте сам процес виробництва у них розтягнений у часі, що потрібно враховувати у бізнес-процесах.
Товар будівельників – не квартира чи будинок, а простір для життя і діяльності людини.
Олексій Кулагін підкреслив, що практика документального супроводження будівництва сильно розходиться з виписаною в законі та наголосив на важливості земле відведення в будівництві. За його словами нерідко міська влада користуючись прогалинами у законодавстві може заблокувати будівництво, що негативно впливає на девелоперський бізнес, котрий до цього моменту вже витратив значні фінансові ресурси на підготовчі етапи будівництва.
Про проблеми забудови передмість мегаполісів йшлося у виступі Віталія Правдюка, радника АК «Коннов і Созановський». Він виділив ряд переваг первинної нерухомості як інвестиційного активу (ріст в ціні від котловану до реєстрації права власності, відкладена рентна цінність, вартісна гнучкість тощо) та окреслив головні проблеми забудови околиць Києва.
На прикладі забудови Софіївської Борщагівки він проілюстрував три головні біди забудови у Києві та містах-сателітах:
відсутність оновленого генплану, відсутність вільної землі та перевантаженість інженерних мереж.
Для виправлення ситуації Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства розробило нові Державні будівельні норми, якими встановлені істотні обмеження по висотності забудови в залежності від типу населеного пункту та кількості його населення. Така позиція мінрегіонбуду спровокувала цілу судову війну, коли норми про обмеження висотності та заборону на розміщення багатоквартирних (секційних) будинків в кварталах садибної забудови скасували через суд.
Досвідом активіста із захисту території від незаконної забудови поділився Роман Ратушний, голова правління ГО «Захистимо Протасів Яр». Він зазначив, що в умовах бездіяльності місцевої влади рано чи пізно у забудовника виникатимуть проблеми з місцевою громадою та різного роду активістами. Спікер проаналізував типи відносин забудовника та активістів, та зазначив, що погрози чи підкуп не завжди спрацьовують.
Проблемою у відносинах громади та забудовників є практично повна незалученість громади до ухвалення містобудівних рішень.
Для врегулювання ситуації найкращим способом на думку Романа Ратушного є відкритий діалог забудовника і громади, що суттєво скорочує можливості тиску на нього з боку проплачених псевдо-активістів. Для прикладу він розповів про врегулювання протистояння між забудовником та активістами довкола Протасового яру.
Резюмуючи, Мирослав Гнидка зазначив, що найбільшим вигодо набувачем від правового хаосу у містобудівній діяльності є правоохоронні органи, які отримують додаткові підстави для тиску на бізнес.
