Агенство острых новостей НОЖ Ведущее информационное агенство, мы публикуем самые важные и актуальные новости общественной, политической и экономической жизни Украины и мира
Связанные статьи
Підбити підсумки IV Business & Legal Real Estate Forum випала нагода спікерам заключної сесії, присвяченої питанню комерційного обігу нерухомості. Модератором експертного обговорення виступив Максим Максименко, партнер ЮФ AVELLUM. Він зазначив, що ринок нерухомості ожив і показує гарні результати.
Є два конкуренти на ринку комерційної нерухомості:
сільськогосподарська земля і ціни на газ.
Юрій Чумак, суддя-спікер судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду акцентував увагу на деяких питаннях комерційного обігу нерухомості.
Згідно із Постановою КГС ВС від 30.03.2021, справа No 922/1323/20, колегія суддів у порядку “obiter dictum” зазначила, що положення статей 20, 120, 123, 124, 134 ЗК України необхідно застосовувати таким чином:
«Виходячи із системного аналізу положень частини 2 статті 124 та абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання».
Щодо компетенції органів державної влади та органів місцевого самоврядування у питаннях про визначення розміру земельних ділянок, необхідних для обслуговування об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб. Доведення обставин, пов’язаних з обґрунтованістю землевпорядної документації, у тому числі щодо розміру земельної ділянки, покладається на сторони у судовому процесі. Позивач у справах зазначеної категорії повинен довести належними доказами, зокрема, але не виключно експертним висновком, ту обставину, що неналежними доказами є розроблений на замовлення відповідача проект землеустрою чи технічна документація із землеустрою, в яких власне і визначається конкретна площа земельної ділянки, необхідна орендарю для експлуатації та функціонування належної йому будівлі (ведення господарської діяльності).
Таким чином, сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об’єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. У зв’язку з цим, оскаржуючи законність передачі земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленого у статті 14 ГПК України.
Говорячи щодо обґрунтованості необхідного розміру земельної ділянки відповідно до державних будівельних норм (далі – ДБН), у разі, якщо продавець (попередній власник) нерухомого майна (будівель, споруд) належним чином не оформив право користування земельною ділянкою певної площі, суду слід виходити з того, що оскільки чинне земельне законодавство не визначає методики визначення площі, яка для орендаря землі є достатньою з метою обслуговування, функціонування та експлуатації будівлі (ведення господарської діяльності), то самі по собі ДБН не можуть обґрунтовувати необхідний розмір земельної ділянки, призначеної для обслуговування будівлі, позаяк ДБН – це норми з іншим предметом правового регулювання, які містять вимоги саме для будівництва об’єктів нерухомості, а не для обслуговування нерухомого майна.
Сергій Дахновський, партнер, керівник практики девелопменту та будівництва JN Legal, відзначив, що договори аренди є одним із найбільш поширених правочинів.
Судова практика з договорів аренди є насиченою, розмаїтою, при цьому є достаньо сформованою. Разом з тим, судові справи за позовами в сфері орендних правовідносин продовжують залишатися достатньо поширеними. В 2020 році до судів господарської юрисдикції лише з питань, пов’язаних з невиконанням або неналежним виконанням орендних договірних зобов’язань було направлено майже 5.5 тис позовів, в 2019 році таких позовів було 6600. В такій поширеності судових справ і позовів практика не може не розиватися.
Юлія Бєлова, заступниця голови Фонду державного майна України, вела мову про єдину базу даних звітів про оцінку. За її словами, на виконання Закону України No 354-IX “Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості та прозорості реалізації майна” Фондом було доручено зробити новий функціонал в існуючій Єдиній базі звітів про оцінку для того, щоб згідно Податкового Кодексу найбільш точно визначати базу оподаткування нерухомого майна під час здійснення угоди з яким виникає податки на доходи фізичних осіб. Ця реформа відбувалася в три етапи:
скасовано 4 оціночні майданчики Забезпечення доступної та чесної послуги для всіх: потенційна економія для громадян понад 1 млрд грн щороку Автоматизація: сервіс електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оцінку громадяни зекономили понад 35 млн грн, водночас, на 42% зросли обсяги надходжень до Пенсійного фонду.
Перевагами сервісу є:
1. Переваги для громадян
• Зручність
• Безкоштовність
• Швидкість
2. Переваги для бізнесу
• Прозорість
• Робочі місця
• Рівні умови діяльності
Переваги для держави
• Фіскальний контроль
• Регулювання оціночної діяльності
• Створення умов для ринку нерухомості
Олександр Коваль, керівник департаменту АФ «Грамацький і Партнери», адвокат, зосередився на темі сакральної іпотеки іпотекодержателя (за мотивами судового кейсу (постанова ВП ВС від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17). Він акцентував, що Велика палата Верховного суду акцентує увагу, що застава (іпотека) припиняється у разі реалізації предмета застави (іпотеки), а не у зв`язку зі скасуванням обтяження. Виключення з Державного реєстру іпотек запису про іпотеку не є підставою для припинення іпотеки, оскільки така підстава не передбачена законом. Якщо ж підстав для припинення іпотеки не було, то іпотека є чинною з моменту внесення про неї первинного запису до відповідного реєстру, навіть якщо такий первинний запис про обтяження був виключений судовим рішенням, яке в подальшому було скасовано. У такому разі виключений запис підлягає відновленню. Запис про іпотеку підлягає відновленню з моменту вчинення запису про таке відновлення (а не «заднім числом», з моменту вчинення первинного запису).
Між нормами закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» та законом України «Про іпотеку» щодо реалізації іпотечного майна конкуренції немає.
Олександр Коваль підкреслив, що реалізація предмету застави або іпотеки – це наслідок, результат, завжди цьому передує звернення стягнення на предмет іпотеки. Це зазначено в Цивільному кодексі України і в Законі України «Про іпотеку». Варто розуміти державну реєстрацію речового права з позиції територіального розуміння такої реєстрації.
Олександра Федотова, партнер, керівник практики нерухомості та будівництва ADER HABER, говорила про правові проблеми придбання нерухомого майна з відкритих торгів (аукціонів) ФГВФО. Зокрема, під час доповіді спікер зосередилася на дефектах повідомлення іпотеко давня про звернення стягнення на предмет іпотеки: де межа, за якою можна відібрати майно?
Дефекти можуть бути:
Що стосуються змісту вимоги, наприклад, помилки: у сумі заборгованості, у реквізитах договорах, сторони тощо Що стосуються доказів відправлення, наприклад: відсутній опис вкладення, немає доказів підтвердження вручення (повернуто у зв’язку із закінченням строку зберігання, повернуто у зв’язку з відсутністю адресата за місцем знаходження), помилка у реквізитах отримувача, отримала особа, посада якої мне зазначена тощо.
Згідно Постанови ВП ВС від 23.06.2020 у справі №645/1979/15-ц, повідомлення вважається надісланим, якщо є відмітка іпотекодавця на письмовому повідомленні про його отримання або відмітка поштового відділення зв’язку про відправлення повідомлення на вказану в іпотечному договорі адресу.
Олександр Ткачук, партнер ALEXANDROV&PARTNERS, звернувся до теми ключових задач при встановленні ризиків та їх мінімізації. Так, принагідною буде:
Перевірка нерухомості за відкритими джерелами інформації Перевірка контрагента Сучасні засоби, що допомагають мінімізувати ризики при укладанні угод купівлі-продажу нерухомості.
Перевірка контрагента передбачає:
перевірку повноважень підписанта (юридична або фізична особа), перевірка інформації про наявність відкритих виконавчих проваджень стосовно юридичної особи або фізичної особи, встановлення наявності даних про знаходження юридичної особи в процесі провадження у справі про банкрутство, санації і даних про знаходженні 4 юридичної особи в процесі припинення.
Ростислав Левінзон, генеральний директор компанії Quinn Properties Ukraine, відмітив тенденцію до змін умов аренди. Зокрема, наразі змінилася суть потенційних арендаторів і суть запитів на офіси. Перші договори на нові офіси були підписані вже в червні 2020 року. При цьому можна було прослідкувати суттєві зміни в вимогах. Окрім бюджета вимальовувалося чітке прагнення до управління ризиками. Люди бояться робити капітальні вкладення в офіси, якими вони просто не зможуть скористуватися, якщо знову зміниться ситуація. Також з’явилася величезна увага до умов розірвання договорів.
Ілля Кенігштейн, засновник та СЕО Creative States, підкреслив, що creative states виступають наразі новим преміумом 80% нових офісів продані. При цьому дизайн, місце, локація і наповнення таких осередків – це лише 50% з того, чого зараз потребують компанії, інші 50% – це customer support. Бізнес коворкінгів передбачає мільйони різних деталей, які слід брати до уваги. Неможливо створити коворкінг лише для юристів, він завжди має бути універсальним.
«Ми не просто продаємо space, на додаток до цього ми продаємо безліч інших сервісів, це нова ера і нова концепція офісів», анонсував доповідач.
Кирило Кравченко, керівник проєктів офісної нерухомості Retail & Development Advisor, розповів про київський офісний ринок. Загальний об’єм пропозиції складає 2.1 млн кв.метрів. Запит на кінець 2020 року – 90 тис кв.метрів, у порівнянні з 2019 років він упав на 40%. Це традиційні показники для кризових часів. Ринок вважається збалансованим, коли вакантність складає 10%, наразі ж фіксується 14.8% і тренд йде на збільшення. Це обумовлено тим, що те будівництво, яке розпочалося в 2018-19 роках не призупинилося. Говорячи про структуру запита, спікер наголосив на тому, що 60% в цій структурі займають ІТ-компанії, які рухають ринок вперед. Далі слідують фармацевти, FMCG,виробничі компанії і тд.
