Агенство острых новостей НОЖ Ведущее информационное агенство, мы публикуем самые важные и актуальные новости общественной, политической и экономической жизни Украины и мира
Связанные статьи
Підбити підсумки IV Business & Legal Real Estate Forum випала нагода спікерам завершальної сесії, присвяченої питанню комерційного обігу нерухомості. Модератором експертного обговорення став Максим Максименко, партнер ЮФ AVELLUM. Він зазначив, що ринок нерухомості ожив і показує гарні результати.
Є два конкуренти на ринку комерційної нерухомості:
сільськогосподарська земля, ціни на газ.
Юрій Чумак, суддя-спікер судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, акцентував на деяких питаннях комерційного обігу нерухомості.
У постанові КГС ВС від 30.03.2021 (справа No 922/1323/20) колегія суддів у порядку obiter dictum зазначила, що положення статей 20, 120, 123, 124, 134 ЗК України необхідно застосовувати таким чином:
«З огляду на системний аналіз положень частини 2 статті 124 та абзацу 2 частини 2 статті 134 ЗК України незастосування конкурентної процедури у вигляді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже наявних об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), які розташовані на такій земельній ділянці та належать на праві власності зазначеним особам, для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання».
Що стосується компетенції органів державної влади та місцевого самоврядування у питаннях визначення розміру земельних ділянок, необхідних для обслуговування об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, то доведення обставин, пов’язаних з обґрунтованістю землевпорядної документації, зокрема щодо розміру земельної ділянки, покладається на сторони в судовому процесі. Позивач у справах зазначеної категорії повинен довести належними доказами, зокрема, але не виключно експертним висновком, ту обставину, що неналежними доказами є розроблений на замовлення відповідача проєкт землеустрою чи технічна документація із землеустрою, в яких, власне, і визначається конкретна площа земельної ділянки, необхідна орендарю для експлуатації та функціонування належної йому будівлі (ведення господарської діяльності).
Таким чином, сам собою факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, яку займають об’єкти нерухомості та яка необхідна для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такого передання землі незаконним та задоволення відповідного позову. У зв’язку з цим, оскаржуючи законність передання земельної ділянки у користування з мотивів неспівмірності площі відведеної земельної ділянки порівняно з площею будівлі, розташованої на цій земельній ділянці, саме позивач повинен належними і допустимими доказами довести розмір земельної ділянки, який є справді необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що відповідає принципу диспозитивності господарського судочинства, закріпленому в статті 14 ГПК України.
Якщо говорити про обґрунтованість необхідного розміру земельної ділянки відповідно до державних будівельних норм (далі – ДБН), то в разі якщо продавець (попередній власник) нерухомого майна (будівель, споруд) належним чином не оформив право користування земельною ділянкою певної площі, суду слід брати до уваги, що, оскільки чинне земельне законодавство не визначає методики визначення площі, яка для орендаря землі є достатньою з метою обслуговування, функціонування та експлуатації будівлі (ведення господарської діяльності), то самі собою ДБН не можуть обґрунтовувати необхідний розмір земельної ділянки, призначеної для обслуговування будівлі, адже ДБН – це норми з іншим предметом правового регулювання, які містять вимоги саме для будівництва об’єктів нерухомості, а не для обслуговування нерухомого майна.
Сергій Дахновський, партнер, керівник практики девелопменту та будівництва JN Legal, зазначив, що договори оренди є одним із найбільш поширених правочинів.
Судова практика з договорів оренди є насиченою, розмаїтою, проте достатньо сформованою. Водночас судові справи за позовами у сфері орендних правовідносин залишаються доволі поширеними. У 2020 році до судів господарської юрисдикції лише з питань, пов’язаних із невиконанням або неналежним виконанням орендних договірних зобов’язань, було скеровано майже 5.5 тис позовів, у 2019 році таких позовів було 6600. За такої поширеності судових справ і позовів практика не може не розвиватися.
Юлія Бєлова, заступниця голови Фонду державного майна України, вела мову про єдину базу даних звітів про оцінку. За її словами, на виконання Закону України No 354-IX “Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості та прозорості реалізації майна” Фондом було доручено створити новий функціонал в наявній Єдиній базі звітів про оцінку, для того щоб згідно з Податковим кодексом найбільш точно визначати базу оподаткування нерухомого майна, під час здійснення угоди з яким платяться податки на доходи фізичних осіб. Ця реформа відбувалася в три етапи:
скасовано 4 оцінні майданчики; забезпечено надання доступної та чесної послуги для всіх – потенційна економія для громадян понад 1 млрд грн щороку; відбулась автоматизація – сервіс електронного визначення оцінної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оцінку; громадяни зекономили понад 35 млн грн, водночас на 42% зросли обсяги надходжень до Пенсійного фонду.
Переваги сервісу:
1. Для громадян:
• Зручність
• Безкоштовність
• Швидкість
2. Для бізнесу:
• Прозорість
• Робочі місця
• Рівні умови діяльності
Для держави:
• Фіскальний контроль
• Регулювання оцінної діяльності
• Створення умов для ринку нерухомості
Олександр Коваль, керівник департаменту АФ «Грамацький і Партнери», адвокат, зосередився на темі сакральної іпотеки іпотекодержателя (за мотивами судового кейсу (постанова ВП ВС від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17). Він зазначив: Велика Палата Верховного Суду акцентує, що застава (іпотека) припиняється в разі реалізації предмета застави (іпотеки), а не у зв`язку зі скасуванням обтяження. Виключення з Державного реєстру іпотек запису про іпотеку не є підставою для припинення іпотеки, оскільки така підстава не передбачена законом. Якщо ж підстав для припинення іпотеки не було, то вона є чинною з моменту внесення про неї первинного запису до відповідного реєстру, навіть якщо такий первинний запис про обтяження був виключений судовим рішенням, яке згодом було скасовано. У такому разі виключений запис підлягає відновленню. Запис про іпотеку підлягає відновленню з моменту вчинення запису про таке відновлення (а не «заднім числом», з моменту вчинення первинного запису).
Між нормами Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» та Законом України «Про іпотеку» щодо реалізації іпотечного майна конкуренції немає.
Олександр Коваль підкреслив, що реалізація предмету застави або іпотеки – це наслідок, результат, завжди цьому передує звернення стягнення на предмет іпотеки. Це зазначено в Цивільному кодексі України і в Законі України «Про іпотеку». Варто розглядати державну реєстрацію речового права з позиції територіального розуміння такої реєстрації.
Олександра Федотова, партнер, керівник практики нерухомості та будівництва ADER HABER, говорила про правові проблеми придбання нерухомого майна з відкритих торгів (аукціонів) ФГВФО. Зокрема, під час доповіді спікер зосередилася на дефектах повідомлення іпотекодавня про звернення стягнення на предмет іпотеки: де межа, за якою можна відібрати майно?
Дефекти можуть стосуватися:
змісту вимоги, наприклад помилки щодо суми заборгованості, реквізитів договорів, сторони тощо; доказів відправлення, наприклад, коли відсутній опис вкладення, немає доказів підтвердження вручення (повернуто у зв’язку із закінченням строку зберігання, повернуто у зв’язку з відсутністю адресата за місцем перебування), є помилка у реквізитах отримувача, отримала особа, посаду якої не зазначено, тощо.
Згідно з постановою ВП ВС від 23.06.2020 у справі № 645/1979/15-ц повідомлення вважається надісланим, якщо є відмітка іпотекодавця на письмовому повідомленні про його отримання або відмітка поштового відділення зв’язку про відправлення повідомлення на вказану в іпотечному договорі адресу.
Олександр Ткачук, партнер ALEXANDROV&PARTNERS, звернувся до теми ключових задач під час встановлення ризиків та їх мінімізації. Так, доречною буде:
перевірка нерухомості за відкритими джерелами інформації, перевірка контрагента, використання сучасних засобів, що допомагають мінімізувати ризики під час укладання угод купівлі-продажу нерухомості.
Перевірка контрагента передбачає:
перевірку повноважень підписанта (юридична або фізична особа), перевірку інформації про наявність відкритих виконавчих проваджень стосовно юридичної або фізичної особи, встановлення наявності даних про перебування юридичної особи в процесі провадження у справі про банкрутство, санації та даних про перебування юридичної особи в процесі припинення.
Ростислав Левінзон, генеральний директор компанії Quinn Properties Ukraine, відзначив тенденцію до змін умов оренди. Зокрема, наразі змінилася суть потенційних орендаторів і суть запитів на офіси. Перші договори на нові офіси було підписано вже в червні 2020 року.Водночас можна було простежити суттєві зміни у вимогах. Окрім бюджету, вимальовувалося чітке прагнення до управління ризиками. Люди бояться робити капітальні вкладення в офіси, якими вони просто не зможуть скористуватися, якщо знову зміниться ситуація. Також з’явилася величезна увага до умов розірвання договорів.
Ілля Кенігштейн, засновник та СЕО Creative States, підкреслив, що creative states є наразі новим преміумом, 80% нових офісів продано. Водночас дизайн, місце, локація і наповнення таких осередків – це лише 50% із того, чого зараз потребують компанії, інші 50% – це customer support. Бізнес коворкінгів передбачає мільйони різних деталей, які слід брати до уваги. Неможливо створити коворкінг лише для юристів, він завжди має бути універсальним.
«Ми не просто продаємо space, на додаток до цього ми продаємо безліч інших сервісів, це нова ера і нова концепція офісів», – анонсував доповідач.
Кирило Кравченко, керівник проєктів офісної нерухомості Retail & Development Advisor, розповів про київський офісний ринок. Загальний обсяг пропозиції становить 2.1 млн кв. метрів. Запит на кінець 2020 року – 90 тис кв. метрів, порівняно з 2019 роком він упав на 40%. Це традиційні показники для кризових часів. Ринок вважається збалансованим, коли вакантність становить 10%, наразі ж фіксується 14.8%, і тренд йде на збільшення. Це обумовлено тим, що будівництво, яке розпочалося в 2018—2019 роках, не призупинилося. Говорячи про структуру запиту, спікер наголосив на тому, що 60% у цій структурі займають ІТ-компанії, які рухають ринок уперед. Далі йдуть фармацевти, FMCG, виробничі компанії тощо.